宁夏贺兰工业园区管委会、各乡镇场、政府各部门、各直属机构：

《贺兰县住宅专项维修资金管理实施细则（试行）》已经县政府研究通过，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

贺兰县人民政府        

2022年4月29日        

（此件公开发布）

贺兰县住宅专项维修资金管理实施细则

（试行）

第一章 总则

第一条 为了规范住宅专项维修资金的交存、使用和管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《银川市物业管理条例》《银川市住宅专项维修资金管理办法》和《银川市住宅专项维修资金使用规定》等相关规定，结合本县实际，制定本细则。

第二条 本县辖区范围内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

第三条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

第四条住房和城乡建设局是住宅专项维修资金的行政主管部门，负责住宅专项维修资金的交存、管理及使用工作，财政局负责对住宅专项维修资金的管理、使用情况进行监督；自然资源局负责在办理不动产首次登记和转移登记时配合住房和城乡建设局审查住宅专项维修资金交存情况；消防救援大队和市场监管局配合做好住宅共用部分、共用设施鉴定工作；审计局负责定期对住宅专项维修资金的交存、使用情况进行审计。

第五条住房和城乡建设局作为行政主管部门应当在商业银行开立住宅专项维修资金专户并委托银行对住宅专项维修资金进行管理。

第六条　本实施细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于商品住宅、售后公有住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

（一）本实施细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、走廊通道、门厅、楼梯间、电梯井，以及房屋外墙面等。

（二）本实施细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备以及其他在使用上、功能上为单幢物业或整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、天然气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第二章  交存

第七条 下列物业的业主应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金:

(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第八条住房和城乡建设局应当与接受委托开立住宅专项维修资金专户的银行签订住宅专项维修资金监管协议，委托其办理住宅专项维修资金的交存、划转、计息、结算等手续。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的，可以幢为核算单位建账，按房屋户门号设分户账。受委托的监管银行应当具备实现行政主管部门对托管的住宅专项维修资金监管的技术手段。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金及其产生的增值收益属于业主所有。

第十条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金按下列标准交存至住宅专项维修资金专户:

(一)无电梯的住宅每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为40元。

(二)非住宅、有电梯的住宅及别墅每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为50元。

前款所列首期住宅专项维修资金交存标准，应当由住房和城乡建设局根据本县社会经济发展情况的变化适时调整，经县人民政府批准后及时公布。

第十一条物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库(棚)、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交住宅专项维修资金。

第十二条首期住宅专项维修资金应当按以下时限及程序交存:

（一）新建商品住宅购房人与开发建设单位签订商品房买卖合同后，办理新建商品房买卖合同备案前，由购房人依据购房合同约定的建筑面积足额交存首期住宅专项维修资金；购房人在办理不动产转移登记时，房屋实际建筑面积与购房合同约定面积存在差额时，执行多退少补。由住房和城乡建设局依据开发建设单位与购房人签订的房屋面积补充协议核算具体金额。实际面积大于购房合同约定面积时，购房人补交多出部分住宅专项维修资金；实际面积小于购房合同约定面积时，住房和城乡建设局按程序向购房人退还小于部分住宅专项维修资金。不动产登记中心在办理不动产转移登记时，配合住房和城乡建设局审查住宅专项维修资金交存情况。

（二)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

如原业主未交存首期住宅专项维修资金的，业主在办理房屋所有权转移登记前应足额交存。存量商品住宅买卖双方在办理存量房买卖合同备案前或存量房不动产转移登记前，双方应协商将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。

（三）开发建设单位在办理开发项目《商品房预售许可证》或出售房屋之前，到住房和城乡建设局进行住宅专项维修资金交存备案。

（四）住房和城乡建设局提供统一制式的《贺兰县住宅专项维修资金缴纳信息表》（以下简称《信息表》）。

（五）开发建设单位按照所售房屋信息为购房人填写《信息表》并交予购房人，购房人持《信息表》到专户管理银行足额交存首期住宅专项维修资金;存量房购房人交存首期住宅专项维修资金由购房人按照所售房屋信息自行填写《信息表》，存量房买卖合同备案机构及不动产登记机构进行审核后，购房人持《信息表》到专户管理银行足额交存首期住宅专项维修资金。

（六）专户管理银行向购房人出具交存凭证。

第十三条 开发建设单位未售出的房屋及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本细则第十条规定足额交存首期住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金全部足额交清的物业，由住房和城乡建设局出具交清凭证。

未按本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。

第十四条 业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并委托一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行。接受委托的商业银行应当符合本细则第八条的规定。

第十五条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度，包括账目管理、住宅专项维修资金使用、续筹方案及应急使用预案等内容。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受住房和城乡建设局的监督。

第十六条 业主委员会按以下程序办理住宅专项维修资金划转手续:

(一)业主委员会持以下资料到住房和城乡建设局申请备案:

1、业主大会的有效决议;

2、讨论通过的住宅专项维修资金管理制度;

3、与住宅专项维修资金账目管理单位签订的书面委托协议及管理单位营业执照、资质等基本情况资料;

4、其他相关资料。

(二)住房和城乡建设局办理备案后，在30个工作日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户。

第十七条 自行管理住宅专项维修资金有下列情形之一的，业主委员会应当到住房和城乡建设局办理有关变更备案手续:

(一)物业管理区域发生变更的。

(二)业主委员会发生变更的。

(三)业主大会委托的账目管理单位发生变更的。

(四)其他发生变更的事项。

第十八条 业主大会决定委托住房和城乡建设局管理住宅专项维修资金账目的，住房和城乡建设局应当在住宅专项维修资金账户下为业主大会开设专户，将已交存的住宅专项维修资金全额转入该账户。

成立业主大会且住宅专项维修资金已划转至业主大会管理的，住宅专项维修资金续交方案由业主委员会拟定，经业主大会同意后，由业主委员会具体负责实施。

未成立业主大会的，住宅专项维修资金续交标准按当年住房和城乡建设局公布的标准执行，由业主直接交存入住宅专项维修资金专户，并计入各业主的分户账。

第三章  使用

第十九条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用从物业服务费中列支，房屋自用部位和自用设施设备的维修养护及更新改造费用，由产权人自行承担。

第二十二条 建筑物表面清洁、维修可以使用相应住宅专项维修资金，并按照县人民政府有关部门的统一规划实施;未建立住宅专项维修资金的，由产权人承担相关费用。

第二十三条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定;无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊：

(一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支。

(二)用于整幢楼主体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支。

(三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

住宅物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分住宅专项维修资金，专项用于车库、地下室共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理:

(一)申请人(业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主)根据维修和更新、改造项目提出使用方案。使用方案中涉及维修项目需要进行鉴定的，应当委托专业机构鉴定并出具鉴定报告，鉴定费用计入本次使用成本。

(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案，申请人(业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主)将业主表决通过后的使用方案在物业管理区域显著位置公示，公示期为七日。

(三)申请人持下列资料向住房和城乡建设局提出申请:

1.住宅专项维修资金使用申请；

2.住宅专项维修资金使用建议方案;

3.维修项目需要进行维修部位的照片及相关电子文档；

4.针对电梯、消防等项目专业部门出具的鉴定报告或行业

主管部门出具的整改意见书；

5.小区业主征求意见情况有关资料；

6、小区业主表决结果。

（四）经住房和城乡建设局初审通过后，申请人依法委托施工单位实施维修，委托的施工单位需具备下列条件：

1.制定完善的工程预算;

2.依法签订工程施工合同；

3.工程维修单位提供合法有效的营业执照和资质证书复印件；

4.项目工程预算在30万元以上维修工程必须经过招投标的方式确定施工队伍；

5.其他相关材料。

(五)住房和城乡建设局物业管理中心初审通过后，经局党组会研究审核通过，通知专户管理银行以转账方式将资金划转至申请单位。首次住宅专项维修资金拨付不得超过维修项目工程概算的50%;经审核不符合条件的，向申请单位书面说明。

(六)工程竣工验收完成后，申请人应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，公示期为七日。公示期结束后，申请人持下列资料到住房和城乡建设局办理结算手续:

1.工程维修合同或结算协议;

2.有资质的社会中介出具的工程结算书(或结算定案单)等工程竣工验收资料;

3.工程发票;

4.其他相关材料。

(七)住房和城乡建设局根据工程维修合同或结算协议据实结算，扣除5%的质保金后，通知专户管理银行向申请人划转剩余资金。

(八)工程保修期满后，符合条件的，经申请人书面申请，住房和城乡建设局通知专户管理银行向申请人划转质保金。

第二十五条住宅专项维修资金划转至业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理:

（一）业主委员会或住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主授权的机构提出住宅专项维修资金使用方案(下称使用方案)。

（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过，并将使用方案在物业公共区域进行公示，公示期为7日。

（三）业主委员会持下列资料到住房和城乡建设局办理备案:

1.住宅专项维修资金使用建议方案;

2.小区业主征求意见情况有关资料；

3.小区业主表决结果；

4.维修项目需要进行维修部位的照片及相关电子文档；

5.针对电梯、消防等项目需专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书；

6.其他相关材料。

（四）业主委员会持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位。

（五）业主委员会委托施工单位实施维修的可参照本细则第二十四条执行，维修完毕后应当及时在本物业管理区域内公示住宅共用部位、共用设施设备维修计划和维修工程的结算及据实分摊费用的情况。

第二十六条申请使用住宅专项维修资金列支进行维修和改造的项目应当符合附录中所规定的范围和条件。

第二十七条发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的，应当立即向住房和城乡建设局申请采取应急防范措施。

（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的。

（二）楼体外立面脱落的。

（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，并出具书面检测意见需要维修、更新或者改造的。

（四）消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的，消防部门应当出具书面整改意见，整改意见应当包括需要维修、更新和改造的具体设施设备、部位、部件等。

（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外。

（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

（七）其它危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

住房和城乡建设局收到申请后，应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的，应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书。

没有业主大会或者业主委员会的，由物业服务企业按照本条规定履行相关责任。

应急使用住宅专项维修资金应当以排险抢修、保障住宅共用部位、共用设施设备安全及正常使用为目的，物业服务企业、业主委员会不得扩大维修和更新、改造范围。

第二十八条经住房和城乡建设局确认后，可以按照以下程序应急使用住宅专项维修资金，维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照下列规定办理:

1.申请人持下列资料向住房和城乡建设局提出申请:

(1)应急项目使用方案和工程造价审核报告；

(2)维修单位营业执照和资质证书副本复印件;

(3)其他相关资料。

2.住房和城乡建设局审查后认为确需应急维修的，予以受理出具《住宅专项维修资金应急使用确认书》，同时通知专户管理银行以转账方式将资金划拨至申请人。首次住宅专项维修资金拨付不得超过维修项目工程概算的50%，申请人可立即实施应急维修；

3.紧急状况解除后，申请人将《住宅专项维修资金应急使用确认书》、使用方案、工程造价审核报告、使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况一并在物业管理区域内显著位置公示，公示期为七日；

4.工程竣工验收完成后，申请人按照本细则第二十四条第六、七、八项的规定办理。

(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照下列规定办理:

1.业主委员会持下列资料向住房和城乡建设局提出维修项目备案:

(1)应急项目使用方案、工程造价审核报告和工程维修合同；

(2)维修单位营业执照和资质证书副本复印件;

(3)其他相关资料。

2.住房和城乡建设局审查后认为确需应急抢修的，予以受理出具《住宅专项维修资金应急使用确认书》，业委会通知专户管理银行以转账方式将资金划拨至申请人。首次住宅专项维修资金拨付不得超过维修项目工程概算的50%，申请人可立即实施应急维修；

3.紧急状况解除后，申请人将《住宅专项维修资金应急使用确认书》、使用方案、工程造价审核报告、使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况一并在物业管理区域内显著位置公示，公示期为七日；

4.工程竣工验收完成后，申请人可参照本细则第二十四条第六、七、八项的规定办理。

第二十九条发生前款所列紧急情况后，未按规定实施维修的，住房和城乡建设局可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

申请人、业主委员会或住房和城乡建设局应当在应急维修项目完成后，在所涉及物业的公共区域内，公示应急维修费用及据实分摊费用的情况。

第三十条 未聘用物业服务企业的，由业主委员会或者相关业主按照本细则第二十四条和二十五条规定履行相关责任。

第三十一条 业主委员会、物业服务企业可以制定年度住宅专项维修资金使用计划，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按照管理规约和业主大会议事规则执行。

第三十二条 符合下列条件的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用住宅专项维修资金：

(一)同一物业管理区域内全体业主受益。

(二)单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下。

属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用住宅专项维修资金时，不需要业主再次表决。

一次性表决方式使用住宅专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域住宅专项维修资金交存总额的百分之五。

第三十三条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四章  续筹与补建

第三十四条 住宅专项维修资金余额不足支付维修工程款时，差额部分由业主大会或相关业主提出分摊方案续筹。

第三十五条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期住宅专项维修资金交存数额的百分之30%时，业主应当续交住宅专项维修资金。

成立业主大会的，续交的具体方案由业主委员会根据实际情况拟定，提交业主大会讨论通过后组织实施。

未成立业主大会的，续交后的住宅专项维修资金分户账面余额不得低于首期交存数额。

第三十六条 本细则实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的物业管理区域应当补建住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定;未成立业主大会的，由全体业主讨论决定。

第三十七条 房屋所有权转让时，该房屋分户账中的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由住房和城乡建设局对拟转让房屋住宅专项维修资金交存情况进行审核，确定该房屋需要交存、补建或续筹金额，所有权人根据审核结果足额交纳后，住房和城乡建设局出具住宅专项维修资金交存情况说明，不动产登记中心配合住房和城乡建设局审查住宅专项维修资金交存、补建或续筹情况。

第三十八条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

(一)住宅专项维修资金的存储利息。

(二)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。

(三)共用设施设备报废后回收的残值。

(四)其他根据国家规定利用住宅专项维修资金产生的增值收益。

第三十九条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金:

(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。

(二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第五章  监督管理

第四十条住宅专项维修资金由业主大会自主管理的，应当接受住房和城乡建设局对其账户和资金使用情况的监督。

第四十一条 专户银行应当每季度向住房和城乡建设局、自主管理住宅专项维修资金的业主委员会发送银行存款对账单。

第四十二条住房和城乡建设局及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况。

(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第四十三条住房和城乡建设局及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第四十四条住房和城乡建设局、业主委员会应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。并积极搭建信息化数据平台作为辅助，便于业主和公有住房售房单位等更加快捷准确查询相关信息。

第四十五条 代管住宅专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，由代管单位编报预算，在全县范围内发布公告，经财政局审核后，从住宅专项维修资金的增值收益中列支。

第四十六条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受财政、审计部门的监督和检查。审计部门应当定期对住宅专项维修资金的交存、使用情况进行审计。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门的有关规定。

住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行自治区财政部门的有关规定。

第六章  法律责任

第四十七条 单位或者个人存在以下情形之一的，住房和城乡建设局应当将其违规线索移交有关部门依法进行处理：

(一)维修单位、第三方监督机构、专户管理银行、物业服务企业等单位存在恶意串通、虚报冒领、提供虚假资料骗取住宅专项维修资金等损害业主利益情形的。

(二)违规代收住宅专项维修资金的。

(三)代管单位违规出借、挪用住宅专项维修资金的。

(四)违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为。

(五)擅自扩大住宅专项维修资金使用范围的。

第四十八条 国家机关工作人员在住宅专项维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法进行处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附则

第四十九条 有二个以上业主的非住宅的专项维修资金的管理，参照本细则执行。

第五十条 本细则自2022年6月1日起实施，有效期至2024年6月1日。

附录：

申请使用住宅专项维修资金列支进行维修和改造的项目应当符合本附录所规定的范围和条件：

一、地基、基础

地基、基础的质量保修期限为设计文件确定的建筑设计使用年限。保修期满后，地基出现不均匀沉降，且经房屋安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定，可对地基采取加固措施；基础承载力不足，产生竖向裂缝或斜裂缝，经房屋鉴定机构鉴定，不能满足安全承载要求，可对基础进行加固。

二、主体结构工程

主体结构工程的质量保修期限为设计文件确定的建筑设计使用年限。保修期满后，主体结构构件出现开裂、位移、变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱，经房屋安全鉴定机构鉴定，不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的，可采取局部加固或整体加固。

三、防水工程

防水工程的质量保修期限不低于5年。保修期满后，出现以下情况之一时，应重做整个屋面防水、外墙防水或地下室防水：

1.防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30％以上，且局部补漏仍难解决的，可申请屋面防水整体翻修；

2.重做屋面防水时，应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、水落口、伸出屋面管道等进行全面修补，水落管残缺破损的应更换；

3.外墙渗漏房间数达到外墙房间的20%以上，且经局部补漏不能彻底根治的，应重做整幢楼外墙防水；

4.地下室地面积水，且经局部补漏仍无法解决的，应重做地下室防水。

四、保温工程

保温工程的质量保修期限不低于5年。保修期满后，出现以下情况时，应维修屋面保温或外墙保温：

1.屋面保温层损坏面积达到30%以上，应维修屋面保温，屋面保温维修工程应与屋面防水维修工程同步进行；

2.外墙保温层损坏面积达到20%以上，应维修外墙保温；

3.原设计未考虑设置保温层，需增加保温层的，应在屋面防水保修期满后，同时申请进行改造。

五、装饰装修工程

装饰装修工程的质量保修期限不低于2年。

保修期满后，楼内共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

1.门窗、窗纱出现变形、损坏、缺失，应进行维修、补全；

2.饰面砖、吊顶、门廊挑檐、地面、楼梯踏步及扶手等各项目50%以上经过修补的，应重做；

3.墙面50%以上面积经过修补的，应进行整幢房屋内墙粉饰。

保修期满后，房屋外共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

1.外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时，应重做；外墙涂料污损面积超过外墙总面积的30%时，应进行整幢房屋外墙粉饰；

2.护栏、扶手定期油饰；定期检查固定连接部件；锈蚀破损严重的，应更换。

六、室外工程

室外工程的质量保修期限不低于2年。保修期满后，小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门不能保证使用安全及功能时，破损达30％以上，可进行翻修。

七、建筑给水及排水工程

建筑给水及排水工程的保修期限不低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。保修期满后，建筑给水及排水工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

1.管道：明敷设管局部出现沙眼、漏水、严重锈蚀；暗敷设管漏水；

2.水箱、水池：水箱局部变形、漏水，保温层破损；水箱、水池内壁材质发生化学变化不满足卫生标准；

3.节门锈蚀启闭不灵活，漏水；

4.控制柜内元器件损坏；

5.压力表损坏；

6.中水设备：

（1）格栅：链条式除污机链瓣断裂；

（2）调节池：刮泥机损坏；行走机构损坏；电气设备损坏；

（3）曝气设施损坏；

（4）鼓风设施损坏；

（5）沉淀池：吸刮泥机损坏；

（6）消毒机损坏。

八、电梯工程

电梯工程的质量保修期限不低于1年。保修期满后，电梯设备下列部件出现磨损、损坏，必须由质量安全检验部门出具整改意见，进行维修、更新、改造：

1.曳引机；

2.制动器；

3.电动机；

4.导向轮、曳引轮；

5.钢丝绳；

6.限速系统；

7.控制柜；

8.选层系统；

9.操纵盘与显示系统；

10.层、轿门系统；

11.导靴；

12.导轨；

13.对重；

14.安全装置；

15.控制电缆及井道配线；

16.缓冲器；

17.轿厢。

九、电气工程

电气工程的质量保修期限不低于2年。保修期满后，电气工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

1.配电柜内元器件损坏；

2.配电线路老化、损坏；

3.电缆损坏；

4.π接箱内元器件损坏；

5.避雷系统接闪器与其他金属物的连接断开；接闪器的焊缝断开、严重锈蚀；引下线弯曲、严重锈蚀；引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。