宁夏贺兰工业园区管委会、各乡镇场、政府各部门、县属各企事业单位、驻县区市属各单位：

《贺兰县加强无物业老旧小区物业管理工作实施方案》已经县委、县政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

贺兰县人民政府办公室        

2022年6月14日         

（此件公开发布）

贺兰县加强无物业老旧小区物业管理工作

实施方案

为扎实推进我县争创全国文明城市工作，全面提升无物业老旧小区管理水平，改善老旧小区居民居住条件和生活环境，参照《银川市加强无物业老旧小区物业管理工作的实施意见》（银住建规发﹝2020﹞5号）精神，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神，按照政府引导、居民参与、市场为主原则，加快推进贺兰县无物业老旧小区物业管理市场化进程，提升小区环境卫生、设施维保水平，切实改善居民居住条件和生活环境，推进我县文明城市创建工作，努力建设黄河流域生态保护和高质量发展先行区示范县。

二、目标任务

分年度对本县老旧小区实施综合改造，加大对小区基础设施建设投入力度，优化市场引入机制，实行绩效考核以奖代补扶持。完善老旧小区物业管理长效机制，进一步提升全县老旧小区物业管理服务水平，实现老旧小区物业管理常态化、长效化。

三、实施范围

贺兰县辖区内环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全，连续三年以上无物业服务企业进驻服务，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼。

四、服务标准

根据每个小区配套设施、居民需求、业主意愿等引入物业企业，服务标准和内容参照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》，在街道（乡镇）和社区（村）指导下，由物业公司和小区业主共同协商，在物业服务合同中明确约定各方应承担的权利和义务，原则上服务等级标准不得低于准物业服务标准。

五、基本原则

（一）属地管理，齐抓共管。建立健全小区物业项目属地管理机制，充分发挥街道（乡镇）、社区（村）指导监督业主自治组织和预防化解物业纠纷的作用，强化物业行业主管部门及相关职能部门在引入专业化物业服务，推进物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，条块结合，增强工作合力。

（二）市场主导，政策扶持。完善老旧小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。在推进市场化运作过程中，政府予以相应的政策扶持，为促进物业服务正常运转创造必要条件。

（三）重视民意，形成共识。完善基层社会治理体制，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，加强推进老旧小区物业管理与基层党组织建设和社区治理体系建设有机结合。开展老旧小区党组织引领的多种形式基层民主协商，发挥业主大会（或业主共同决定）作用，促进居民形成共识，主动参与物业管理和小区治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

六、工作措施

（一）“打包”引入物业服务。针对相对封闭独立、配套设施较为完善、具有一定建筑规模、已具备引入物业企业的无物业老旧小区（零、散、小的无物业老旧小区，可采取集中“打包”方式），由所在街道（乡镇）牵头，物业行业主管部门配合，按照《银川市物业管理条例》规定的程序，由小区所在地社区居（村）民委员会在街道（乡镇）的指导下代行业主委员会职责，选聘物业服务企业，签订物业服务合同，实施专业化物业管理服务；鼓励以街道（乡镇）或社区（村）为单位，经小区业主同意，将辖区内无物业小区的物业管理整体打包，确定1家物业企业接管，由街道（乡镇）代行业主委员会职责，签订《物业服务合同》，签订期限一般不超过2年（按照居民意愿可适当延长）。

牵头单位：住建局

责任单位：民政局、街道办、各乡镇、融晟公司

（二）全面整合物业企业。由街道（乡镇）、社区（村）充分发挥业主委员会作用，对合同期满或服务不到位的物业服务企业，通过召开业主大会（或业主共同决定）或征求意见，清退、淘汰一批小而乱的物业企业，选聘资金实力强、服务水平高的物业服务企业进行管理；在同等条件下，优先选择服务管理好的相邻小区物业企业，达到整合公共资源，完善基础设施的目的，全面提升我县老旧小区物业服务水平。

牵头单位：街道办

责任单位：住建局、各乡镇、民政局

（三）开展治理创新试点工作。对于小区建设年代较长，基础设施配套不足，基础条件较差的老旧小区列入老旧小区改造计划，改造内容征求小区居民意见，改造后的小区全部依据《银川市物业管理条例》有关规定招聘或委托物业公司进驻管理，根据收费等级提供相应服务。未列入老旧小区改造的、基础设施配套不足、基础条件较差的小区，本着“先易后难、统筹兼顾、试点推进、以点带面”的原则，尝试选择基础条件较好的街道（乡镇）或社区（村）开展试点工作，择优选定信用等级较高、综合实力较强的物业企业，与街道（乡镇）或社区（村）签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务”模式，先向小区配套保安、保洁、保绿、保亮、环卫设施、秩序维护、门卫执勤等基础物业服务，通过积极争取国家和自治区政策资金扶持、鼓励社会资本投入、居民自筹等方式拓宽资金筹措渠道，根据小区实际，由物业公司作为发包方配合街道（乡镇）和社区（村）进行整治改造，改造后提供准物业服务管理。

牵头单位：街道办

责任单位：住建局、各乡镇、民政局

（四）有效增加经营收益。对自治管理不到位或物业公司弃管的无物业老旧小区、零散无人管理的楼栋，物业所在地街道（乡镇）应当尽快依法委托国有或公益性物业企业提供准物业服务，解决无人管理问题。同时可鼓励将老旧小区物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布、便民服务亭设置和经营、停车收费、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁等收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会（或业主共同决定）的决定使用，用于弥补维护管理费用不足部分；老旧住宅区改造整治中，按照《民法典》有关规定，经有利害关系的业主同意，并经法定程序审批后可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

牵头单位：街道办

责任单位：住建局、各乡镇、民政局、融晟公司

七、政策扶持

（一）政府投入。根据实际需求和财政能力，统筹安排一定资金，用于老旧小区基础设施改造，逐年加大老旧小区改造力度。

（二）资金扶持。针对为无物业老旧小区提供服务的物业企业，县财政每年列入预算资金不少于100万元进行“以奖代补”，视财政情况可逐步增加。由住建局牵头、组织部、网信办、公安局、综合执法局（爱卫办）、各乡镇、街道办对所有为无物业老旧小区服务的物业企业每半年进行考核，按考核结果分为优秀、良好、合格和不合格四个档次，根据每次考核具体情况对优秀和良好档次的进行奖补，物业企业要确保至少将奖补资金的5%用于购买物业设施设备，连续三年考核为良好以上档次的转入市场定价收费管理不再进行奖补；对考核为合格和不合格档次的企业不进行奖补，连续两年考核为不合格档次的予以解除聘用合同。   

（三）信用加分。对自愿接管无物业老旧小区的物业企业，按照《银川市物业服务企业及项目经理人信用信息管理办法》（银住建规发〔2020〕4号）有关规定，给予物业企业信用加分。

八、奖补资金管理使用

无物业老旧小区物业管理补助资金使用按照测评、申报、公示、拨付的程序进行核定。

（一）测评。无物业老旧小区引进物业服务测评结果分为四个等次，作为物业管理费用补助的主要依据。无物业老旧小区引进物业服务测评实行百分制。属地乡镇、街道社区对辖区无物业老旧小区引进物业服务测评分值占60%；各部门对无物业小区引进物业服务测评分值占40%。

1.测评90分（含90分）以上的，为优秀等次，按标准100%进行奖补；

2.测评80分—89分的，为良好等次，按标准80%进行奖补；

3.测评60分—79分的，为合格等次，不予奖补；

4.测评59分（含59分）以下的，为不合格等次，不予奖补。

（二）申报。关于无物业老旧小区物业管理费用奖补，由无物业小区所在的街道（乡镇）、社区（村）依据测评结果填写《无物业老旧小区物业管理财政奖补资金申报表》（详见附件2），每半年（次月5个工作日内）向住建局进行申报。

（三）公示。住建局物业管理中心应将无物业老旧小区物业管理服务水平测评结果在相应小区进行公示，公示时间不少于七个工作日，接受广大群众监督。

（四）拨付。根据测评结果，住建局将无物业老旧小区物业管理费用奖补资金报请县政府审批后，报县财政局，按程序向管理无物业老旧小区的物业服务企业拨付奖补资金。

（五）监督。住建局物业管理中心负责对奖补资金拨付后物业企业履职情况进行监督。

九、工作要求

（一）高度重视，合力推进。加强无物业老旧小区的物业管理，是惠及民生的实事、好事，街道、乡镇和各责任单位要切实提高认识，密切配合，合力做好此项工作，确保所有无物业老旧小区、分散楼栋的环境卫生、居住环境得到明显改善。

（二）加强监管，狠抓落实。各部门、单位要按照工作要求，加强组织领导，压实责任，加大监管和督导力度，统筹抓好相关工作，狠抓目标任务落实，强力推动无物业小区管理工作顺利开展。

（三）协调办理，简化手续。对于自愿接管无物业老旧小区提供准物业服务的企业，街道（乡镇）应建立健全社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，要充分发挥好基层调解作用，负责做好居民意见征集、明确物业费收费标准等事宜，依法签订物业服务合同。有关部门要简化相关手续办理流程，缩短办理时限，予以办理合同备案、信用备案等手续。

（四）广泛宣传，完善机制。各街道（乡镇）和社区（村）要深入小区、深入住户，做好居民宣传引导工作，积极争取居民的参与、支持和理解，引导广大居民树立自觉参与社区管理和爱护小区意识。推动物业服务企业主动承担社会责任，引导业主积极履行义务，按合同约定交纳物业费。健全街道（乡镇）、社区（村）人民调解组织网络，充分发挥社区人民调解员、基层法律工作者等各级调解委员会在处理物业服务矛盾纠纷、信访化解等领域积极作用，确保物业服务费用收费率显著提高，促进我县无物业老旧小区物业管理健康发展。

十、本方案自2022年7月31日起施行，有效期至2024年7月31日。

附件：1.《无物业老旧小区引入准物业服务测评细则》

     2.《无物业老旧小区引入物业服务财政补助资金申报表》