如何防范房地产领域非法集资

　　一、房地产行业非法集资活动的主要方式 

　　（一）是以预售房屋的形式非法集资。 

　　该方式多表现为房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，以内部认购、发放VIP卡等形式，变相进行销售融资，有的还“一房多卖”。 

　　（二）是利用房地产项目开发进行非法集资。 

　　表现为房地产企业自身或者是通过中介公司向社会公众融资，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。 

　　（三）是任意分割拆零、向社会出售不能确定具体位置或不具备独立使用功能的房屋或特定空间，承诺售后高额返租、无风险保底回报或原价(增值)回购等诱导方式销售房地产。 

　　该方式多表现为房地产企业违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，来诱导社会公众购买。 

　　二、房地产行业非法集资活动的特点 

　　房地产行业非法集资活动除具有数额大、隐蔽性强等特点外，还往往涉及社会集资、长期租赁、定期返租、收益不确定等情况，发生纠纷后，维护购买者权益难。一是发现难。房地产交易是双方的民事行为，管理部门对资金来源、流向和是否涉及非法集资无法掌握，许多非法集资参与者只有在资金链断裂，造成危害后才进行报案。二是认定难。房地产行业非法集资活动往往涉嫌经济诈骗，房地产主管部门无权认定。三是处置难。房地产项目涉及开发建设单位、施工单位、投资方、购房人、抵押权人、承租人等多个群体，权利关系复杂，一旦发生非法集资案，易引发复杂的法律问题，资产处置难。 

　　三、售后包租等销售形式存在五大风险隐患 

　　售后包租等销售形式存在很大的风险隐患:一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿;二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂;三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付;四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋不动产证;五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。 

　　四、购房者要提高投资风险防范意识 

　　希望广大消费者切勿瞄准高收益率，听信一些片面的误导性宣传，盲目跟风以售后包租方式投资于房地产。要正确甄别相关的宣传信息，做深入细致的市场调查，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。